精装房不同合同主体对税费的影响

2017年1月19日,深圳市规划国土委关于《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》的通告中对带精装修交楼项目价格管理规定如下: 

对于带精装修交楼的商品住房和商务公寓项目,各管理局在办理预售或现售预审查时应指导申请企业将装修成本从申报价格中剥离,同时要求开发企业在销售阶段要将相关信息明确告知购房人,在网签合同阶段要在合同中增加相应补充约定,明确合同价格和不动产权登记价格不包含精装修成本,不得违背购房人的意愿,强制搭售或通过提高装修价格变相抬高房价。

此规定包括三部分信息,第一、带精装修交楼的商品住宅和商务公寓,销售合同价格不包含精装修成本,即销售合同价格为毛坏房销售价格;第二、不得强制搭售精装修,即带精装修交楼的商品住房和商务公寓,装修价格需通过另外签订装修合同或签订销售合同补充条款来确定;第三、不得通过提高装修价格变相抬高房价,即带精装修交楼的商品住宅和商务公寓,装修价格只能以装修成本价销售。

针对精装房的装修价格的合同处理,开发商的通行做法有以下几种方法:

方法一、只签一份合同,合同主体为开发商,预售合同销售价为毛坯房销售价,装修价格在销售合同的补充条款中体现。

方法二、只签一份合同,合同主体为开发商,预售合同销售价为销售总价,另外签订免费赠送装修的合同条款,即装修价格为0。

方法三、签两份合同,两份合同主体均为开发商,预售合同销售价为毛坯房销售价,装修价格另外签订装修合同。

方法四、签两份合同, 两份合同分别与开发单位、指定装修公司签订。

以上不同的合同签订方法,对税费会产生什么影响呢?智慧源为您分析如下:

假设:毛坯房销售价10000万,装修价格1000万,销售总价11000万元(以为假设均为不含税价)

方法一、预售合同销售价为毛坯房销售价,装修价格在销售合同的补充条款中体现。

分析:装修价格虽然在补充条款中体现,但也属于合同的组成部分,故合同成交价为销售总价。

1、对增值税的影响

增值税销项税额的计税基础为11000万元,开发成本和装修成本所取得进项税额可全部抵扣。

2、对土地增值税的影响

土地增值税计税收入为11000万元,装修成本可作为开发成本,在土地增值税前扣除。

方法二、预售合同销售价为销售总价,另外签订免费赠送装修的合同条款,即装修价格为0。

分析:根据财税[2016]36号文附件1第十四条规定:向其他单位或者个人无偿提供服务,视同销售。故免费赠送装修须视同销售交纳增值税

1、对增值税的影响

增值税销项税额的计税基础为合同销售收入11000万元+视同销售收入1000万=12000万,开发成本和装修成本所取得进项税额可全部抵扣。

2、对土地增值税的影响

土地增值税计税收入为11000万元,对于免费赠送装修,装修成本可作为开发成本,在土地增值税前扣除。

方法三、签两份合同,两份合同主体均为开发商,预售合同销售价为毛坯房销售价,装修价格另外签订装修合同。

分析:对于同一房地产项目,由同一主体签订两份合同,如果装修合同与商品房销售合同同时签订,装修收入有可能会被要求并入销售收入,此种情况下,对税费的影响同方法一;如果装修合同与商品房销售合同在签订时间上存在间隔,并在设计和开发的进度上能说明装修与商品房销售不存在捆绑关系,则可按不同业务分别纳税,对税费的影响如下:

1、对增值税的影响

增值税销项税额的计税基础为销售收入10000万元+装修收入1000万元=11000万元,开发成本和装修成本所取得进项税额可全部抵扣。

2、对土地增值税的影响

土地增值税计税收入为10000万元,装修成本不得作为开发成本扣除。

方法四、签两份合同, 两份合同分别与开发商、指定装修公司签订。

分析:毛坯房销售合同与开发商签订,开发商与装修公司分别纳税。同时,装修合同是装修公司与购房者单独签订,装修价格可双方协商确定,故在总价不变的情况下,毛坯房销售价与装修价格可根据情况稍做调整。

1、对增值税的影响

开发商:增值税销项税额的计税基础为合同销售收入10000万元,开发成本所取得进项税额可全部抵扣。

装修公司:增值税销项税额的计税基础为合同销售收入1000万元,装修成本所取得进项税额可全部抵扣。

2、对土地增值税的影响

土地增值税计税收入为10000万元,装修成本不得作为开发成本扣除。

由上分析可知,精装修交付的项目,开发商可根据进项税取得情况、毛坯房增值率等不同,具体测算后再选择不同的合同装订方式,以降低项目税收成本、增加税后收益。

作者系智慧源(深圳)管理顾问股份公司高级咨询师

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