房地产税修法冲刺免征权让渡地方

9月29日,国务院新一轮的楼市调控政策如期而至,但一只靴子掉了下去,另一只靴子却又悬了起来,这就是房地产税何时开征,如何开征。

与“9·29新政”几乎同步,《城镇房地产税暂行条例》的修订工作正在紧张冲刺当中。届时,这份制定于1986年的国务院规章,将取消城镇住宅享有的免征优惠待遇,同时对住宅改为按评估值计征,并划定用于自住面积的免征部分,最后一项的划定权将让渡于地方政府。

尽管“9·29新政”中明确提出,加快房地产税改革试点推进工作,并推广到全国。但是,与一纸文件就可以修改的契税、营业税相比,由于涉及到征收手段、评估准备等工作,针对住宅保有环节的城镇房地产税,还相对遥远。

先修订再试点
即便上海上报的房地产税征收方案不被“退回”,上海试点征收房地产税恐怕也还要等到《城镇房地产税暂行条例》(下称《暂行条例》)完成修订工作之后。

住房和城乡建设部(下称建设部)一位官员向《中国经营报》记者证实,目前,财政部主导的条例修订工作正在紧张进行,并已进入冲刺阶段,但涉及到评估、征收手段等方面的原因,还需要一定的时间准备,但取消原有《暂行条例》中规定的,对城镇住宅的免征优惠待遇已成定局。

9月29日,《新闻联播》播发多部委出台一系列巩固楼市调控成果,遏制房价过快上涨的政策,其中明确提出“加快推进房地产税收改革,逐步推广到全国”,9月30日,财政部联合住房和城乡建设部等三部委下发文件,对契税、营业税政策进行调整,但并不包括传言已久的房地产税。

前述建设部官员解释称,《暂行条例》尚在修订之中,因此,不可能在没有任何法规依据的情况下,开展房地产税改革试点工作。而契税、营业税都有现成的规章可以作为依据,而这才是问题的关键所在。

按照财政部的思路,在取消现有《暂行条例》中对住宅的免征优惠后,将对高档房、大户型、非自住的住宅,以年为时间单位,征收保有环节税负,以贯彻国务院坚决遏制楼市投机、投机资本的调控精神。

记者掌握的情况表明,按照目前房地产税框架之下的修订,未来住宅保有环节产生的税收收入,将全额归地方财政所有。而《暂行条例》属于国务院规章范畴,修订只须国务院批准即可生效执行。

目前,该项工作由财政部税政司地方税处具体负责。不过,财政部相关部门对此不愿发表看法和态度。

评估值计征
现行《暂行条例》实际上系以房产原值计征,但一旦针对住宅的优惠免征待遇取消后,按照原值对住宅计征房地产税的模式,存在发生改变的可能性。

此前,在全国税法知识大赛启动仪式结束后,在接受记者关于房地产税征收税基问题的询问时,财政部税政司副司长尹伯钦表示,城镇房地产税征收的税基,可以考虑以评估值进行计征,同时采用差别税率。

目前尚在执行的1986年版的《暂行条例》中,城镇房地产税有两种税率及其征收方式:一是房产原值减除10%~30%的额度后,以1.2%计征;二是对于产生租金收入的房屋,以租金收入的12%计税。需要说明的是,这两种方式都只针对除住宅以外的经营性房产,并不针对住宅。

财政部统计显示,2008年中国城镇房地产税收入为680.4亿元,2009年该税种税收为803.64亿元,约占当年度全国财政收入总额的2.9%。地方政府的增收动力由此可见一斑。

“近年来,中国房地产市场的产权登记状况有所改进,这就为我们在部分地区选择一些重点房源,比如高档住宅等,进行房地产税收改革试点创造了一定条件。可以说,目前在部分地区个别房产品种上,具备了开征房产税的条件了。”中央财经大学财政税收学院院长刘桓告诉记者。

此前,对于按照评估值计征房地产税,业界和公众通常对于房产基础数据库以及评估方法多有质疑。

对此,前述建设部官员认为,如果现在的房地产税重点针对大户型、高档房进行征收的话,统计和评估就不是问题,因为这些房产通常都是1997年房改之后商品房全面启动后的产物,而全国建设系统对于所有的商品房,无论是权属情况,还是基础成交价格以及区域内的动态价格,都有相应的数据储备和监测记录。

“这些都有助于评估值的计算,以及税款的征收。”他说。

免征权让渡
记者了解到,正在紧张冲刺的《暂行条例》修订工作,将主要集中力量于税制、课税对象等方面,至于具体的征收办法,在《暂行条例》修订完成后,或将另行与相关部门联合出台工作指导意见的方式进行规范。

由于自始至终贯彻国务院“确保自住需求、遏制楼市投机投资资本”的精神,因此,在未来修订完成的“暂行条例”中,将设计免征面积或对应换算的免征额度,对确保自住功能的住房面积,免征未来的城镇房地产税。

目前,这一内容由财税主管部门提出,并由建设系统配合工作,建设主管部门初步的意见是,不采用一刀切的方式,以国务院此前划定的90平方米中小套型普通住宅的90平方米为基础面积标准,同时,结合各主要城市人均居住面积的情况,由地方政府划定辖区内的免征面积,而后上报相关主管部门批准并备案。

同时,在操作过程中,免征面积可换算成对等的免征额度在征税时予以减除。目前,各主要城市均有标准用以划分“普通住宅”和“大户型住宅”的行政文件标准,如北京目前划定大户型住宅的面积标准是144平方米,超出144平方米的住宅将在契税等税种征收时区别对待。

而现存的这一标准,亦可解决“大户型”这一标准的划分问题,对于高档房的划定标准,地方政府目前一般也已存在,同以北京为例,超出区域基准地价40%以上的,便可定义为高档住房。

至于如何区分自住与否,则是问题的关键所在。前述建设部官员认为,在房屋权属登记系统齐全,且划定辖区范围内的自住面积的情况下,将同一权属人或家庭的自住面积减除后,其余全部按照非自住认定,并进行课税即可。

“如果一人拥有多套住宅,而权属人又不在当地,目前的设计中,可以借用个人所得税自主申报的方式,要求以年末为结点,权属人进行申报并缴纳税负,同时制定严厉的罚则,当然,这一切的前提在于,政府掌握清楚的房屋权属情况。”前述建设部官员表示。

新闻回顾:
9月29日,更为严厉的调控政策出台:贷款购买商品住房的首付比例调至30%及以上。而在此之前,首次购买90平方米以下普通住宅的贷款最低首付为20%。与“国十条”相比,多项调控政策扩至全国范畴。文件称,各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。而在“国十条”中,上述政策则限定于“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”。

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