在建工程转让涉及财税问题类型小结

开发项目各种情况:
一、企业购买土地,直接卖掉,是否可以差额缴税?
    营业税(非房企可以差额)土地增值税(无房企不征,土地以成本价不评估)

二、企业购买土地,做土地开发卖掉,是否可以差额缴税?
    营业税(房企可以差额)土地增值税(能加计扣除)

三、企业购买烂尾楼再加几层后卖掉,是否可以差额缴税?
    营业税(不能差额)土地增值税(能加计扣除)

四、企业购买烂尾楼做了装修工程再卖掉,是否可以差额缴税?
   营业税(不能差额)土地增值税(能加计扣除)

五、企业转让土地及旧建筑物(分购入和自建),是否可以差额缴税?
   自建:营业税(全额纳不动产及补建筑业营业税)土地增值税(仅建筑物评估核定)
   购入:营业税(可差额,抵债差额)土地增值税(仅建筑物评估核定)

六、企业转让旧建筑物(旧房)装修的土地增值税
1、能取得评估价格的:
   增值额=收入-取得金额-(重置成本折扣价)?转让税金-契税
  
2、旧房无装修工程的:
   应纳土地增值税税额=[转让收入-上手购入价×(1+5%×n)-有关税费]×适用税率。
  
3、旧房有装修工程(立项)的:
   增值额=收入-取得金额-房屋开发成本?转让税金-契税-加计项目。
  
4、既无评估价格无购房发票的:
   实行核定征收。一般是增值额是收入的30%或者收入的5%。

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